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親族間での不動産売買・名義変更手続きのポイント

  • 諸事情から当初母と弟名義で住宅ローンを組んだ自宅を、実際にローンを返済してきた自分の名義に変更したい
  • 結婚して嫁ぐことになったため、実家マンションの持分と住宅ローンの残債を兄に譲りたい
  • 父の住宅ローンの残債を肩代わりし、父名義の自宅を自分の名義に変更したい
  • 老朽化が激しい叔母名義の古アパートを、自分の名義に変更して建て替えたい
  • 相続が発生して収拾がつかなくなる前に、弟達3人と共有名義になっている土地を自分の単独名義にしたい
  • 住宅ローンを組まずに、分割払いで親名義のマンションを購入したい
  • 母名義の建物のみを、現金(キャッシュ)で買い取りたい
  • 地方にある実家の名義と住宅ローンの名義を弟に変更したい
  • 他人に売却してしまうよりも、身内間で売買したい...

 
 
このように、兄弟や親の名義になっている不動産を自分の名義(またはその逆)にしようとする場合、兄弟間や親子間で不動産の「売買」を行うことが一般的です。
※ケースによっては、不動産の贈与を受ける代わりにローン債務を引き受ける「負担付贈与」を行うこともあります。
 
この点、市場において第三者に不動産を売却する場合であれば、売買の手続きは不動産仲介業者にお願いするのが得策でしょう。
 
なぜなら、不動産を売りたい、買いたい、という情報は、不動産仲介業者に多く集まっいるため、早期の売却や有利な価格での売却が実現できる可能性が高まるからです。
 
では冒頭の例のように、兄弟間や親子間など、親族間で不動産を売買する場合は、誰に相談し、誰に手続きを依頼すればよいのでしょう? また、どのように手続きを進めて行けばよいのでしょう?
 
ここでは、当事務所当社)でこれまでお手伝いをさせていただいた事例を基に、親族間の不動産売買手続きのポイント、注意点を解説したいと思います。
 
 

<親族間の不動産売買手続きのポイント>

1. 売買代金の設定
2. 資金調達
3. 不動産売買契約書の作成
4. 契約~代金決済(融資実行)~登記までのオペレーション
5. 税務申告
 
・当事務所(当社)と他事業者様との違いについて
・事例・ケーススタディ(目的を実現されたお客様の声)

 
  

1. 売買代金の設定について

 


親族間の不動産売買でまず注意すべきなのが、 「売買代金をいくらにするか」 です。
 
親族間といえども、 著しく低い価額 で不動産を売買した場合、 その 不動産の 「時価」 支払った対価との差額 に相当する金額は、 不動産を売った人から 贈与に より買主が取得したものとみなされてしまい、 後になって買主に多額の 贈与税 がかかる こと あるからです。
(※参考:国税庁HP  『著しく低い価額で財産を譲り受けたとき』
 
また、売主が不動産を取得したときの費用+譲渡費用よりも、設定した売買代金の 金額 の方が大きい場合、 すなわち、不動産の譲渡により売主に所得が発生する 場合は、 売主に 譲渡所 得税 が課税されます。
(※参考:国税庁HP  『譲渡所得の計算のしかた(分離課税)』
 
もっとも、この 不動産の「時価」 については、明確にいくらと決まっているものではありま せん。
 
当事務所当社 )では、贈与税や相続税など、資産税分野に明るいパートナー税理士と連携 し、 複数の公的な評価指標のほか、不動産の取得の経緯や売買当事者の事情、敷地の形状、周辺の売買事例など、 個別の事情を総合的に勘案して、 税務上の検証を加えた売買代金をお客様にご提案 させていただいています。
 
※都心の一等地など、路線価や固定資産評価額と、周辺の売買事例との価格差が著しく大きい場合は、不動産鑑定士 による調査報告書の作成をお勧めしております。
 
  

2. 資金調達について

 


手持ちの現預金を全額売買代金とする場合の他は、多くの場合、 買主は 金融機関 融資を受けることで不動産の購入資金を調達することになると思います。
 
その場合、1.で設定した売買代金を基に、金融機関に融資の相談・申し込みをします。
 
金融機関からは、主に買主の年齢や収入、勤続年数、自己資金、および担保となる不動産の概要について あります。
 
なお、親族間の不動産売買は、原則として保証会社がつかないので、一般的な住宅ローンに比べて金利が高くなったり、別途保証人を求められる 場合などがあります。
 
※ケースによっては、不動産売買契約と同時に準消費貸借契約を締結し、売買代金を将来にわたって支払う取り決めを交わしたり、当事者間の過去の金銭の貸し借りを売買代金の支払いに一部充てる(相殺する)こともあります。 
 
  

3. 不動産売買契約書及び重要事項説明書の作成について

 


当事者間で売買の合意があれば、極端な話、契約書がなくても法律上その売買は です。 書類が揃えば登記も可能です。 とはいえ、不動産の売買は高額な 財産の 取り引きです。 親族間といえども、トラブル防止のために売買契約書は必ず作成 すべき でしょう。
 
なお、金融機関に融資を申し込む場合は、売買契約書と重要事項説明書の作成・提出は必須となります。
 
また、買主が後述する 「住宅ローン控除」の適用を受ける場合や、 将来不動産を売却して譲渡所得を申告する場合などは、 売買契約書の写しを税務署に提出することになります。
 
  

4. 契約~代金決済(融資実行)~登記までのオペレーション

 


通常の不動産売買では、契約締結と同時に買主が売主に手付金を支払い、後日、 代金を支払うと同時に所有権の移転登記をするのが一般的です。
 
当事務所当社 )では、お客様のご事情、金融機関の審査期間などを勘案して、 契約~代金 決済(融資実行)~登記までの最適なスケジュールを組み、 各手続きを推進して行きます。
 
税務申告等で大切な資料となる手付金や残代金の領収書も当事務所当社 )で ご用 意いたします。
 
登記については、ご希望に応じて、パートナー司法書士を手配いたします。
 
  

5. 税務申告について

 


売主については、土地や建物を売った代金から、取得費(不動産を購入したときの代金 など)と 譲渡費用(建物の取り壊し費用など) を差し引いて所得がある場合、 原則として 所得税と住民税が課税されます。
 
譲渡所得がある場合や、関連する特例の適用を受ける場合には、確定申告が必要です。
 
なお、親族間の不動産売買では、売り手と買い手の関係が親子や夫婦など特別な間柄で あるなどの一定の場合、 居住用財産を譲渡した場合の「3,000万円特別控除」の特例が 使えないので注意が必要です。
(※参考:国税庁HP  『マイホームを売ったときの特例』
 
買主については、条件が整えば「住宅ローン控除」を適用できる場合があります。
この 控除の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
 
税務申告については、ご希望に応じて、パートナー税理士をご紹介しております。
 
 



 
 
冒頭の例のように、親族間で不動産売買を行うことの目的、ご事情は、お客様によって様々です。
 
当事務所当社)では、“専門家の知恵” と、お客様の目的・ご事情に即した“最適な手続き” 親族間の不動産売買・名義変更手続きをバックアップしております。
 
このページだけではお伝えし切れていない情報もあるかと思います。
個別の疑問にお答えしておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。 
 

  

当事務所(当社)と他事業者様との違いについて


最近では、当事務所当社)の他にも親族間の不動産売買手続きを取り扱う事業者様が増えてきているかと思います。
 
当事務所当社)と他事業者様との違いとしては、次の点が挙げられると思います。
 
当事務所当社)の場合、
 

 

  • 金融機関へのローン付けを必要とする場合に当事務所弊社)のサポート(金融機関のリストアップ、融資の申し込み)を受けても、ローン事務代行(斡旋)手数料が別途かからないため、コストが抑えられる。

 

 
 
以上、ご参考になさってみてください。
 

 


 
>ご相談の流れ
 
>手続き費用
 
>目的を実現されたお客様の声(事例・ケーススタディ)
 
 
メール相談と比べて、「面談」の方が相手に伝わる情報量が圧倒的に増えるものです。
きっと、今あなたが必要としている “知識” “知恵” をお伝えすることができると思います。
どうぞお気軽にご利用ください。

 
 


 
 
 
  

事例・ケーススタディ(目的を実現されたお客様の声)

 
あなたのケースと類似する解決事例があるかもしれません。
ぜひご参考になさってみてください。
 

 

CASE 1
「弟達との関係があってややこしい話だったので、間に入ってくれて助かりました」

(兄弟間の土地売買、大田区 K.U様 65歳)

 
 自宅の土地の名義が、それぞれ別の場所に住む弟達3人と共有名義になっていたので、将来自分の相続が起きたあと、必ず家の者と弟達との関係がおかしくなると思っていました...

 
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CASE 2
「お陰様で無事売買できました」

(金銭の貸し借りがあった親子間での不動産売買手続きサポート ★ローン付けあり 東久留米市 Y.M様 41歳)

 
 個人で塗装業を営むY.M様。
 Y.M様のお父様は、2つの不動産をお持ちで、1つはY.M様のお父様とお母様が居住、もう1つの方にはY.M様ご夫婦が居住されていました...
 
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CASE 3
「こちらの状況を理解しようと親身になっていただいた」

(親子間の不動産売買手続きサポート ★ローン付けあり 東久留米市 下原様 29歳)

 
 下原様のお父様は、とある事情から年10%に近い金利で不動産担保ローンの返済を続けていらっしゃいました。
 複数の銀行に借換えの相談をするも、なかなかローンを組めるところが見つからない状況が続く中、下原様は、息子の自分がローンを負担できないか、またその方法について探していらっしゃいました...
 
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CASE 4
「いろんなケースがある状況で、依頼者の身になって解決策を模索する仕事ぶりに感心しました」

(親子間の不動産売買手続きサポート ★ローン付けあり 石川県金沢市(物件:杉並区) T.M様 74歳 売主様)

 
 将来のお互いの生活設計を考えて、親子間で区分所有マンションの売買を行おうと考えていたM様(お父様)とT様(娘様)。
 買主であるT様が住宅ローンを組める金融機関を探されていましたが、親子間であること、また売買代金設定や契約書作成等に第三者の関与が必要と相談先の金融機関から言われ、なかなか思うように手続きが進まないとお困りでいらっしゃいました...
 
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CASE 5
「海外からの煩雑なやりとりにも丁寧に対処してくださった」

(親戚間の不動産売買手続きサポート 千葉県佐倉市(物件:福岡市) M.T様 55歳)

 
 お仕事の関係で、長らく海外に赴任されているM.T様。
 今回、国内(福岡市)の賃貸不動産(貸店舗)を親戚間で売買を行うにあたり、手続きのことを相談できる専門家を探していらっしゃいました...

 
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CASE 6
「とても熱心にお話しを聞いてくださり安心できました」

(義兄弟間の負担付不動産贈与手続きサポート ★ローン付けあり 横浜市 水島早苗様 52歳)

 
 家が私の弟と主人との共有名義になっており、その名義を1本に、残っている残債も1本にしたいと悩んでおりました...

 
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CASE 7
「ああ、この人なら大丈夫かな、と思って依頼しました」

(兄弟間の不動産持分売買手続きサポート ★ローン付けあり あきる野市 M.W様 42歳)

 
 15年前にお母様とご一緒に住宅ローンを組んで自宅(実家)を購入されたM.W様。その後、結婚をされ、転勤生活をされていました。
 以来、ご自宅(実家)にはお母様と自営業者のお兄様が住んでおられて、M.W様の分の住宅ローンは、実質、お兄様が返済されていらっしゃいました。
 M.W様は、将来的に自分が新たに住宅ローンを組むことができるように、実家の住宅ローンと不動産持分を兄に譲ることはできないか、とお困りになっていらっしゃいました...
 
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CASE8
「お話しさせていただいて、信頼できると思いました」

(夫婦間の不動産売買手続きサポート 練馬区 Y.B様 61歳、M.B様 59歳)

 
 長年、法人の経営者として事業を行われていた一方、個人の不動産担保ローンの返済が滞り、利息だけを返済されていたY.B様。
 このまま不安定な状況が将来に亘って続くことを、奥様のM.B様が心配されていました。
 幸い、奥様のお兄様がまとまった資金を援助して下さることになり、この資金を使って自宅の問題が解決できないか、と当事務所にご相談がありました...
 
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CASE9
「お話ししていて、ポジティブな感じが伝わってきました」

(親子・兄妹間の区分所有マンション売買手続きサポート ★ローン付けあり 江東区 Y.H様 57歳、A.H様 24歳、R.H様 30歳)

 
 もともと、ご長男が住宅ローンを組んで中古マンションを購入し、母・長男・三女の三人でそのマンションに住んでいらっしゃったH様ご家族。
 その後、ご長男は結婚されましたが、現在の住宅ローンがあるため新居となるマンションを購入することが出来ずにいました...
 
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CASE 10
「父がとても感謝してましたよ」

(事業承継のための債務軽減を目的とした親子間の自宅持ち分売買手続きサポート ★ローン付けあり 千葉市美浜区 T.N様 46歳、Y.N様 73歳)

 
 千葉県内で工作機械販売業を営んでいらっしゃるN様親子。
 地方銀行2行からの法人借り入れと個人住宅ローン(父名義)の負担が重く、毎月100万円近くの返済を続けていらっしゃいました。
 今後の会社の存続のことや、万が一のリスクのことを考えて、法人・個人合わせて総額約3,300万円の借り入れの一括返済を検討されていました...
 
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CASE 11
思っていたより書類を揃えてからの手続きが早かったです

(夫婦間の区分建物売買サポート 町田市 R.I様 60歳)

 
 お父様名義の土地の上に、1階はお父様、2階は夫名義の建物を建築し、二世帯で住んでいらっしゃったI様。
 お子さんが成人され、夫との別居を期に、2階部分は賃貸として人に貸し出し、ご自身は高齢のお父様と1階に同居されていました。
 別居する夫には過去にお父様がお金(ローンの一部)を貸し付けており、今後夫と離婚協議を行うにあたって父・夫間のお金の貸し借りのことをきちんとしておきたい、と考えていらっしゃいました。
 また、2階の賃料収入で建物のローンを返済されていましたが、この度賃借人が出てしまうため、身内の資金でローンを全額返済してしまいたいがどのように手続き進めればいいのか、とお悩みになっていました...

 
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CASE 12
「『いけそうな事案じゃないと受けない』とおっしゃっていたので、自信を感じた

(親子間のマンション持ち分売買サポート ★ローン付けあり 千代田区 M.M様 61歳)

 
 等価交換でマンション2部屋をお持ちになっていたM.M様。 
 奥様と離婚後、1部屋(単独名義)は奥様に、もう1部屋(奥様との共有名義)を長男の名義にする予定でしたが、自分名義のリフォームローンの残債2,100万円の扱いをどうするかお悩みになっていました...

 
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CASE 13
「無料相談に行って、ここなら良さそうだなと思って依頼させていただきました」

(親子間の自宅兼賃貸アパート建物持ち分売買サポート 世田谷区 K.K様 31歳)

 
 ご自身とお母様の共有名義になっている自宅兼賃貸アパートをお持ちだったK.K様。 
 お母様は外国国籍で、K.K様には海外に異父兄弟がいらっしゃったこと、また、お母様は海外にも不動産をお持ちであったことから、日本国内のお母様名義の不動産を(お母様の)生前に自分の名義に変えることを検討されていらっしゃいました...

 
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CASE 14
鉾立さんが間に入ってくれたおかげで、売主(叔父・叔母)も安心して手続きを進められたと思います

叔父母・姪間の自宅持ち分売買サポート ★ローン付けあり 府中市 C.S様 41歳)

 
 府中市のご自宅で、お母様・ご自身・息子様の3人で暮らしていらっしゃったC.S様。
 ご自宅はもともとC.S様のご祖父様と叔父様が共同で購入された分譲住宅で、11年前のご祖父様の相続と2年前のご祖母様の相続を経て、ご自宅の名義は、土地・建物共に叔父様が2分の1、叔母様4分の1、お母様4分の1となっていました...

 
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CASE 15
「長年の悩みが解消されました」

(姉妹間区分所有マンション持ち分売買サポート ★ローン付けあり 品川区 M.M様)

 
 お父様が住宅ローンを組むことが難しかったため、便宜上、二女の名義で住宅ローンを組んでマンションを購入されたM様ご家族。
 当初は、家族5人全員で、住宅ローンの返済をしながら暮らしていました。
 マンションの名義は、頭金を出したM.M様(長女)が持分10分の1、住宅ローンの債務者となっていた妹様(二女)が持分10分の9の共有名義。
 ところがマンション購入から6年後、妹様が結婚して家を出たため、マンションの名義と住宅ローンの返済の実態が合わなくっていました...
 
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CASE 16
精神的な部分も含めて、すべて相談できるという安心感がありました

(事業再生を目的とした父母・娘間自宅売買サポート ★ローン付けあり 青森県八戸市 W様

 
 青森県八戸市で自営業を営まれていらっしゃるK様。事業資金借り入れの返済の負担が重く、金策に追われて仕事に集中できない状態が続いていました。
 長女を中心に家族で金銭的な支援を続けていましたが、それも限界に。そこで、K様の自宅に同居する二女のW様が、父母から自宅を購入することで事業資金を一括で返済することを検討されていました...

 
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CASE 17
「個人でやるのは難しいと思いました」

(市税の滞納解消を目的とした親子間自宅売買サポート ★ローン付けあり 葛飾区(物件:東広島市) S.Y様 43歳)

 
 「地方の不動産でも親子間売買ができますか?」と当事務所にご相談に見えたS.Y様。
 詳しくお話を聞くと、東広島市の実家の両親が、約20年前から市税(国民健康保険税、固定資産税、住民税)を滞納しており、滞納及び延滞金が約890万円(内、本税が約375万円、残りの約515万円は延滞金)まで増えていて、実家の土地建物には市の差押えの登記が入っているとのこと。
 なぜこんなに滞納が増えてしまったのかと尋ねたところ、お父様の定年退職後、収入が減少する中で、住宅ローンの返済(数年前に完済)を優先して市税の納付を放っておいてしまっていたとのことでした...
 
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CASE 18
引っ越さなければいけない、というストレスから解放されたのが大きいです」

家庭の資金繰り改善を目的とした親子間マンション持分売買サポート ★ローン付けあり 川崎市(物件:多摩市) S.T様 42歳)

 
 上場企業にお勤めで、現在単身赴任中のS.T様。 
 多摩市の実家マンションに暮らすご両親から、住宅ローンの返済が厳しい、とご相談を受けていらっしゃいました。 
 一時は実家マンションの売却で覚悟を決められていましたが、最後に一度話を聞いてみようと、弊社(Change&Revival㈱)にご相談に見えました。 
 お話を伺ったところ、今回のポイントは、 
・既存の住宅ローンの残債を完済するには、マンションの持ち分の売買で可能 
・S.T様が今後居住しない物件についての融資付けである 
・S.T様がすでにご自身の自宅の住宅ローンや投資物件のローンなど、複数のローンを組まれている 
という点でした...
 
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CASE 19
想定していたよりも早く処理を完了することができました

母の住まいを維持することを目的とした、義兄・義妹間のマンション売買サポート 埼玉県さいたま市(物件:仙台市) K.H様 48歳

 
 4年前、奥様の義兄様がお母様のために仙台市に中古マンションを購入。ローンの返済は義兄様が行っていましたが、体調を崩されて会社を早期退職されたため、将来のローン返済が困難になっていました。
 お母様がこのままこのマンションで暮らせるように、奥様が義兄様からマンションを購入することを決意。ただ、本やネットで売買の手続きについて調べてみたものの、どのように進めたらいいのか分からずお困りになっていらっしゃいました...
 
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CASE 20
手続きを一括でお願いできるワンストップサービスがほしいなあ、と思っていました

(親子間のマンション持分売買+準消費貸借契約サポート 大阪市(物件:豊島区) M.F様 60歳

 
 大阪市にお住まいのM.F様(60歳)。 
 研修医として東京で生活する息子様のために、5年前にローンを組んで豊島区にマンションを購入。繰上げ返済を進められて、ローンを完済する直前に当事務所に相談に見えました。 
 ご相談の内容は、 
・マンションを息子に譲渡し、息子の所有としたい
・ただし、私の持分を10分の1程度残しておきたい 
・息子からマンションの譲渡代金を長期分割(月10万円程度)で受領したい 
・私から息子への「贈与」とみなされないように適切な契約を結び、適切な対処をしたい
 とのことでした...

 
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CASE 21
「過去の利用者のケースを教えていただき、イメージができたことが良かったです」

(住宅ローン返済の負担軽減を目的とした、親子間の自宅土地建物負担付持分贈与サポート ★ローン付けあり Y.H様 32歳)

 
 15年前にお父様が分譲の自宅土地建物を購入。 
 Y.H様を含む子供3人の私立大学の教育費が想定外に大きく、資金計画が狂ってしまい、住宅ローンの返済に無理が生じていました。
 お父様の定年退職後は、年金収入とお母様のパート収入だけでは足りず、退職金を取り崩しながら住宅ローンの返済を継続。家計が厳しい状況が続くなか、Y.H様がローン返済を支援する状況に陥っていました。
 
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CASE 22
父も私も、最後まで安心して委ねることができました」

(収入が途絶えた父の住宅ローン完済を目的とした、親子間の自宅土地・建物売買サポート 東京都(物件:大阪府枚方市) T.Y様 40歳代)

 
 東京都にお住いのT.Y様。
 大阪府枚方市に住む両親の借金問題を解決しようと、親子間での自宅(父名義)売買を検討されていました...
 
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CASE 23
地元でこういった案件を取り扱ってくれる専門家が見つけられない人が相談すると良いと思います」

姉弟間の実家売買(住宅ローンの借り換え)手続きサポート ★ローン付けあり 沖縄県 K様 40歳代

 
 結婚前に、自分名義で実家を新築(土地から購入)されたK様。
 当時は、弟様がまだ大学在学中であったこと、親御様がパートで借り入れができなかったことから、ご家族で相談の上、K様が住宅ローンを組まれました。
 10年後、弟様が公務員として正規採用されるタイミングで、実家とローンの名義を変更したいと金融機関に相談したところ、姉弟間での名義変更は出来ないと言われてお困りになっていました...
 
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CASE 24
依頼側の知識が足りない部分をフォローしてくださった

家族の住み替えを目的とした、親子間のマンション売買手続きサポート ★ローン付けあり 品川区 S.A様 30歳)

 
 お子様が生まれて、住み替えのためにマンションの購入を検討されていたS.A様。
 なかなか希望の物件が見つからない中、父様が暮らすマンションを購入するプランを検討されていました。 
 
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あなたのお悩み解決に向けての第一歩となれば幸いです。
どうぞお気軽にご利用ください。