親族間売買 - 親子・兄弟間等の不動産名義変更、住宅ローン借換え方法を専門家が解説

• 「親の借金を完済するために、自分が新たにローンを組んで親名義の自宅を購入したい」
• 「住宅ローンが残っている親名義の家に自分たち家族が住みたいため、新たにローンを組んで親から購入したい」
• 「親名義の不動産を、きちんと売買する形で子供の名義に変更したい」

 
【きょうだい間売買のケース】

• 「実家を出て結婚することになったため、実家の名義と住宅ローンの名義を、実際に住んでいる兄（弟・姉・妹）の名義に変更したい」
• 「次の相続が発生して収拾がつかなくなる前に、兄（弟・姉・妹）の共有持分を買い取って、自分の単独名義にしたい」
• 「地方にある実家の名義と住宅ローンの名義を、自分から兄（弟・姉・妹）に変更したい」

 
【親戚間売買のケース】

• 「おじ（おば）名義の家を、甥（姪）である自分が住宅ローンを組んで購入したい」
• 「おじ（おば）が相続した不動産を、甥（姪）である自分が買い取りたい」

 
【夫婦間売買のケース】

• 「不動産担保ローンを完済するために、夫名義の自宅を、妻が身内から資金援助を受けて買い取りたい」
• 「離婚を機に、夫（妻）名義となっている自宅建物を、親の資金を活用して買い取りたい」

 
親族間の不動産売買（名義変更）には、例えば次のようなメリットがあります。
 

• 不動産の名義と、住宅ローンの実質的な返済者が異なる場合に、実態に合わせることができる
• 住宅ローンの名義を変更することで、元の所有者が新たなマイホームを購入することができる
• 元の住宅ローンの金利が高い場合、新たな住宅ローンを組むことで、月々のローンの返済額を減らすことができる場合がある
• 高齢の親が住み慣れた家を他人に売らずに済む（引越しをしないで済む）
• 将来の相続を見据えて、不動産の権利関係を整理することができる

 
一方で、次のようなデメリットや注意点もあります。
 

• 売買する価格の設定次第で、買主に贈与税がかかったり、売主に譲渡所得税がかかったりすることがある
• 仲介手数料、登記費用、金融機関の手数料、不動産取得税などの諸費用がかかる
• 親族間売買の融資（住宅ローン）を取り扱う金融機関が少ない（融資のハードルが高い）
• 通常の住宅ローンの金利では借りられないケースがある
• マイホームを売ったときの特例（3000万円特別控除）や、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が使えないケースがある

 
実際、当事務所（当社）にご相談に見える方には、次のような方が多くいらっしゃいます。
 

• 「相談した専門家から「取り扱いできない」と言われた」

• 「相談した業者に実際の手数料を確認したら想像以上に高かった」

• 「相談した銀行から「そのようなローンには対応していません」と言われた」
  

• 「相談した業者から「まず（金利の高い）ノンバンクに申し込みましょう」と言われた」

• 「相談したリースバック業者の条件が合わなかった」

 
もしあなたが、
 

• 「そもそも本当に親族間で不動産の売買ができるのか？」
• 「どのようなケースで実際に親族間の不動産売買が行われているのか？」

 
といったことをお調べでしたら、先に、当事務所（当社）でサポートしたお客様の成功事例をご覧になってみてください。
ご自身のケースと類似の事例が見つかるかもしれません。

親族間売買の具体的事例・実績（実際に目的を実現されたお客様の声）を見る

 
このように、置かれている状況によってはメリットが多い親族間売買ですが、デメリットや注意点も多いため、自力で手続きを進めるのはなかなか難しいかもしれません。
 
特に、住宅ローンなどの融資が絡む場合、金融機関は、売買代金の設定（不動産価格の根拠）や売買契約書等の作成などに専門家や不動産業者の関与を必ず求めてきます。
 
また、親族間といえでも、間に専門家などの第三者を入れたほうが、安心・安全に手続きが進められることもあると思います。
 
もし、普通に不動産を第三者に売却する場合であれば、売買の手続きは不動産仲介業者にお願いするのが得策でしょう。
 
なぜなら、不動産を売りたい、買いたい、という情報は、不動産仲介業者に多く集まっているため、早期の売却や有利な価格での売却が実現できる可能性が高まるからです。
 
では、冒頭のケースのように、親子間やきょうだい間、親戚間、夫婦間など、親族間で不動産の名義変更や住宅ローンの借り換えをする場合は、誰に相談し、誰に手続きを依頼すればよいのでしょう？　
また、どのように手続きを進めて行けばよいのでしょう？
 
ここでは、当事務所（当社）でこれまでお手伝いをさせていただいた事例を基に、親族間の不動産売買（名義変更）、住宅ローンの借り換えの方法、ポイント、注意点などを解説したいと思います。
 

この記事を執筆している専門家

豊富な知識・経験・事例を持つ「財産承継手続きの専門家」
行政書士 鉾立榮一朗事務所 代表
Change＆Revival株式会社 代表取締役
（宅地建物取引業免許　東京都知事（3）第94647号）
財産承継コンサルタント／行政書士・宅地建物取引士
鉾立 栄一朗（ほこだて えいいちろう）
 
財産・事業に関わる各種手続きでお困りの方を “専門家の知恵” と “最適な手法” でサポートする財産承継手続きの専門家。
20代会社員のとき、実家の金銭問題をそばで支えた体験から、お金や不動産など財産の問題で困っている人のサポート役になろうと決意。
その後、司法書士・行政書士・土地家屋調査士の合同事務所で働きながら、法務手続き実務を体得。
前職の財産・企業再生コンサルティング会社では、地域金融機関の専属アドバイザーとして年間50件以上の顧客相談に対応し、「身近に相談できる人がいない」、「知り合いに相談してみたが、満足な回答が得られない」と悩む個人や企業の財産問題・経営問題の解決に従事する。
専門は、相続・遺言、贈与・売買、家族信託、会社設立・営業許認可申請等の各種法務実務の実践。
相談者の悩みを解決する最適な手法・手続きを提案し、必要に応じて適材適所、各分野の専門家をコーディネートする。
> プロフィールの全文を読む

 

親族間売買 - 親子・兄弟間等の不動産名義変更、住宅ローン借換え方法

＜このページの目次＞
1. 不動産価格（売買代金）の設定について
2. 売買代金の支払い方法について
　2-1. ①金融機関借入れ（住宅ローン）
　2-2. ②貸し借りの相殺
　2-3. ③分割（割賦）払い
　2-4. ④親族からの贈与・借入れ
3. 不動産売買契約書（負担付贈与契約書）及び重要事項説明書の作成について
4. 実際の手続きの進め方について
5. 税務申告について
 
● 当事務所（当社）と他事業者様との違いについて
● 『無料個別相談』のご案内
● 親族間売買の具体的事例・実績（実際に目的を実現されたお客様の声）

 
  

1. 不動産価格（売買代金）の設定について

 

 
親族間の不動産売買でまず注意すべきなのが、「売買代金をいくらにするか」です。
 
親族間といえども、著しく低い価額で不動産を売買した場合、その不動産の「時価」と支払った対価との差額に相当する金額は、 不動産の売主から贈与により取得したものとみなされてしまい、後になって買主に多額の贈与税がかかることがあるからです。
（いわゆる「みなし贈与」のこと。　※ご参考　国税庁HP　『著しく低い価額で財産を譲り受けたとき』 ）
 
また、売主が不動産を購入したときの代金等（取得費）＋不動産を売るために直接かかった費用（譲渡費用）よりも、設定した売買代金の金額の方が大きい場合、すなわち、不動産の譲渡により売主に所得が発生する場合は、原則として売主に譲渡所得税が課税されます。
（※ご参考　国税庁HP　『譲渡所得の計算のしかた(分離課税)』 ）
 
もっとも、この不動産の「時価」 については、明確にいくらと決まっているわけではありません。
 
当事務所（当社）では、

• 売買当事者の事情
• 既存ローンの残債額
• 複数の公的な評価指標（公示価格、路線価、固定資産評価額）
• 不動産の当初購入時の価格（譲渡所得の取得費）
• 周辺の売買事例（事例比較方式）
• 築年数、建材のグレード、リフォーム状況（原価方式）
• 敷地の形状など不動産の固有の特徴

などを総合的に勘案して、売買の関係者や金融機関に対してきちんと説明ができる、かつ、税務上の検討を加えた売買代金をお客様にご提案させていただいています。
（当事務所は、贈与税や相続税など資産税分野に明るいパートナー税理士と連携しています。）
 
※なお、地価が上昇している中心市街地や開発地など、路線価や固定資産評価額と周辺の売買事例との価格差が著しく大きい場合は、不動産鑑定士による調査報告書等の作成をお勧めすることがあります。
 
 
 

2. 売買代金の支払い方法について

 

 
 

2-1. ①金融機関借入れ（住宅ローン）

 
手持ちの現預金を全額売買代金とする場合の他は、多くの場合、買主は金融機関からお金を借りて（新たに住宅ローンを組んで）、売主に売買代金を支払うことになると思います。
 
その場合、1.で設定した売買代金を基にスキームを組み、親族間売買を取り扱う金融機関を探します。
 
ただし、親族間売買を取り扱う金融機関の数は多くはありません。
 
都市銀行などは、ほぼ取り扱ってくれません。
 
都市銀行が取り扱わない理由は、「親族間売買」というだけで、一律、資金使途が不明確（親族間売買を行う必要性に疑義がある）とみなされてしまい、規定上、保証会社が付かないからです。
 
親族間売買を取り扱う金融機関を探す際の選択肢は、主に、

• 地域金融機関（地方銀行、信用金庫など）
• フラット35を扱うネット銀行
• ノンバンク

となります。
 
フラット35を扱うネット銀行の場合は、

• 申込者が申込前に購入物件に既に入居している場合で、以下の場合は対象とならない
  • ①現入居者間の売買（売主も同居している場合）
  • ②売主は同居していないが、申込人が使用貸借（賃貸借契約書を締結せずに居住）している場合
• 築年数が古く耐震評価基準を満たしていない物件など、適合証明書が取得できない物件は対象とならない
• 対面での手続きではないため、手続きが煩雑で時間がかかる

ことが難点となります。
 
また、地域金融機関の場合は、

• 親族間売買を取り扱う金融機関がそもそも少ない
• 各金融機関のスタンスがまちまち（親族間売買はケースバイケースで対応など）
• 同じ金融機関でも、店舗（支店長）によってスタンスがまちまちなことがある
• 融資担当者が親族間売買の経験がない場合、門前払いになることがある

など、自力で探すのは苦労するかもしれません。
 
一般的には、金融機関を探す段階から、親族間売買で住宅ローン付けの実績がある専門家や不動産仲介業者の力を借りると良いでしょう。

金融機関としても、専門家や不動産仲介業者などの「プロ」が間に入っている方が取り組みやすいという側面があるからです。
 
ポイントは、親族間売買の必要性（経緯・背景・当事者の希望）、売買のスキーム、不動産関係資料、買主の所得証明関係資料等、事前資料をきちんと整理し、揃えてから、金融機関に打診・相談することになります。
 
また、売買の当事者と長年取引があり事情をよく知っているメインバンクや、すでに口座を持っている地元の銀行・信用金庫などが、「うちでなんとかしましょう」と親族間売買を取り扱ってくれるケースもあるので、あきらめずに相談をしてみると良いでしょう。
 
案件の内容にもよりますが、少なくとも「親族間売買」というだけで、どの金融機関も一律100％の確率で断られるというわけではありません。
 
なお、一部の不動産仲介業者に、審査が早くてあまり手がかからないという理由で、初めから金利が高い（3%後半以上）ノンバンクのローンを勧めてくるところがあるので注意が必要です。
また、審査が厳しくないことを理由に後先考えずにノンバンクのローンを借りると、数年後に借り換えをしようとした際に、ローン残高の2～3%ほどの解約手数料がかかるがの一般的です。
 
当事務所（当社）では、ノンバンクのローンは、地域金融機関やネット銀行のローンが難しい場合の最終手段と考えています。
 
＜親族間売買に対する各金融機関のスタンス＞（※イメージ）

A銀行	× 取り扱い不可
B銀行	△ ケースバイケース
Cネット銀行	× 自社の住宅ローンは取り扱い不可 △ フラット35は条件付きで取り扱い可能
D信用金庫	△ ケースバイケース
E信用金庫	× 取り扱い不可
Fファイナンス（ノンバンク）	△ ケースバイケース

 
親族間売買を取り扱う金融機関からは、

• 親族間売買を行うことになった経緯や背景
• 最終的な資金使途（住宅ローンの実質的な借り換えなのか、その他のローンの完済のためなのか、売主の老後資金のためなのかなど）
• 買主の属性（年齢や収入、勤め先、勤続年数、自己資金、連帯保証人候補者など）
• 担保となる不動産の概要

などについて質問があります。
 
経緯・背景や、最終的な資金使途の部分で、表向きは住宅の売買であっても、

• 最終的に事業系の借り入れの返済が目的
• 売買する不動産に買主が住まない

などの場合、金融機関が取り扱うハードルは高くなります。
 
金融機関から「取り扱いも可能」などの大まかな方向性が出たら、続いてローンの事前審査の申し込み（＋個人信用情報調査）を行います。
（金融機関によっては、先に個人信用情報を調査するため、「まず事前審査の申し込みをしてください」と言うところもあります。）
 
なお、「一度でも融資を断られると、断られた履歴が個人情報として半年間残り、その履歴によって他の金融機関に申し込んでも断られてしまう、という話を耳にした」とご相談を受けることがよくありますが、そもそも打診や事前相談の段階では履歴は残りませんし、親族間売買を取り扱う金融機関は、経緯・背景、収入・資産状況、不動産の評価、売買価格の妥当性、保証人の有無など、様々な材料を総合的に検討して融資の可否を判断するので、買主が過去に金融事故（ローン支払いの遅滞など）などないのであれば、事前審査の申し込みについて過度に心配する必要はないと当事務所（当社）は考えています。
（他の金融機関は、事前審査の申し込みの履歴が分かるだけで、審査の結果までは分かりません。）
 
ちなみに、地域金融機関で親族間売買のためのローンを組む場合、持ち込み先金融機関と案件の内容によっては保証会社が付き、一般的な住宅ローン並みの金利でローンを組めることがありますが、保証会社が付かずプロパー融資となる場合は、一般的な住宅ローンに比べて金利が高くなったり、別途保証人や共同担保物件を求められたりする場合があります。
 
> 「金融機関借入れ（住宅ローン）」の事例を読んでみる
 
なお、リースバックについては、

• 不動産の評価基準が厳しい
• 賃料を支払い続けることになり、最終的に自分のものにならない
• 買い戻しのハードルが高い

など、一般的に利用条件が厳しくなるため、当事務所（当社）では、そのほかの選択肢がない場合以外はお勧めしていません。
 
 

2-2. ②貸し借りの相殺

 
買主が売主に対して長年金銭面を支援していたなど、売買の当事者間で金銭の貸し借りがあると認められる場合、①不動産売買契約書と一緒に、②債務弁済誓約書、③相殺契約書を整備し、過去の金銭の貸し借りを売買代金の支払いに充てることも選択肢になります。
 
特に、既存の住宅ローンの残債と比べて、不動産の時価が高い場合に、この貸し借りの相殺と、新たな住宅ローンを組み合わせることが有効な場合があります。
 
> 「貸し借りの相殺」の事例を読んでみる
 
 

2-3. ③分割（割賦）払い

 
既存の住宅ローンがなく、かつ、売主が一括での売買代金の支払いを必要としていないケースでは、

• 不動産売買契約と同時に準消費貸借契約を締結し、所有権を先に移転（名義変更）し、売買代金相当額を将来にわたって毎月支払う取り決めを交わす
• 不動産割賦払（月賦）売買契約を締結し、売買代金を将来にわたって分割で支払い、全額を支払った時点で所有権を移転（名義変更）する

ことも選択肢となります。
 
これらの方法をとる場合は、後になって法律上・税務上の不備が問題にならないように、各種契約書類をきちんと整備することがポイントとなります。
 
そのためには、

• 契約書には自署・実印を押印し、印鑑証明書を添付する
• 契約書に収入印紙を貼付する
• 公証役場で契約書に確定日付をもらう
• 契約書を公正証書にする

と良いでしょう。
 
 

2-4. ④親族からの贈与・借入れ

 
親族から金銭の贈与を受けるケースついては、こちらのコラムをご参照ください。
↓
生前贈与を行う際の税金の知識と注意点① どのような場合に贈与税がかかる？
 
また、親族からお金を借りるケースについては、こちらのコラムをご参照ください。
↓
親子間で金銭の貸し借りをする際の法律上・税務上の注意点 
 
これらの場合についても、後になって法律上・税務上の不備が問題にならないように、

• 契約書類をきちんと整備する
• 通帳に振込みの記録を残す

ことなどがポイントになります。
 
 
  

3. 不動産売買契約書（負担付贈与契約書）及び重要事項説明書の作成について

 

当事者間で売買の合意があれば、極端な話、契約書がなくても法律上その売買は有効です。
書類が揃えば登記も可能です。
とはいえ、不動産の売買は高額な財産の取り引きです。
親族間といえども、トラブル防止のために売買契約書は必ず作成すべきでしょう。
 
なお、金融機関にローンを申し込む場合は、売買契約書と重要事項説明書の作成・提出は必須となります。
（金融機関によっては、プロパー融資（保証会社が付かない融資）の場合は重要事項説明書の提出は不要となるケースがあります。
また、売買ではなく負担付贈与で譲渡する場合は重要事項説明書の提出は不要となります。）
 
また、買主が後述する 「住宅ローン控除」の適用を受ける場合や、将来不動産を売却して譲渡所得を申告する場合などは、売買契約書の写しを税務署に提出することになります。
 
当事務所（当社　宅地建物取引業免許　東京都知事　第94647号）では、

• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書

の作成はもちろん、行政書士事務所として、

• 負担付不動産贈与契約書
• 不動産割賦（月賦）売買契約書
• 準消費貸借契約書
• 債務弁済誓約書
• 相殺契約書
• 代物弁済契約書

などの各種契約書類の作成に対応しています。
 
 
  

4. 実際の手続きの進め方について

 

 
親族間の不動産売買では、通常、以下のように手続きを進めることになります。
（※「住宅ローン付けあり」のケースの場合）
 
1. 不動産譲渡スキーム（売買の当事者、売買の対象物（全体または持分）、売買代金、タックスプランニング、資金計画、金融機関の選定、売買以外の方法等）の検討
※当事務所（当社）（＋必要に応じて税理士、不動産鑑定士）、お客様
↓
2. 必要書類（当事者関係資料、不動産関係資料、契約書類等）の整備、及び、金融機関に事前打診
※当事務所（当社）、お客様、金融機関
↓
3. 金融機関に住宅ローンの事前審査申込み（個人信用情報調査を含む）
※お客様、金融機関、当事務所（当社）
↓
4. 事前審査の承認、及び、融資条件（融資金額、金利、借入期間、保証人の要否、追加必要書類等）の決定
※金融機関、お客様、当事務所（当社）
↓
5. 住宅ローンの本審査申込み（団体信用生命保険の審査を含む）
※お客様、金融機関、当事務所（当社）
↓
6. 本審査の承認後、決済準備を進める（売買代金決済日（＝融資実行日）の調整、既存住宅ローンの全額繰上返済手続き、融資実行日当日の資金計画、売買代金の領収書の準備、適合証明書の取得等）　
※当事務所（当社）、司法書士
↓
7. 金融機関と融資契約（金銭消費貸借契約、抵当権設定契約、物上保証契約等）
※お客様、金融機関
↓
8. 金融機関にて売買代金の決済（登記関係書類の確認、融資実行、売買代金の振込み、諸費用の出金、既存住宅ローンの全額繰上返済、抵当権抹消書類の受領等）、及び、管轄法務局に登記申請
※お客様、金融機関、当事務所（当社）、司法書士
 
 
上記1.～8.までの期間は、おおよそ2～3か月ほどかかるのが一般的です。
 
例えば、第三者との不動産売買で住宅ローンを申し込む場合は、早い金融機関だと、即日～中2・3日ほどで事前審査の結果が出ます。
 
ところが、親族間の不動産売買で住宅ローンを申し込む場合は、金融機関の審査に時間がかかります。（事前審査の結果が出るまでおおよそ1～２週間。本審査の結果が出るまで約1か月ほど）
 
理由は、支店決裁ができず、本部や保証会社との交渉に時間がかかったり、追加資料の提出を求められたりすることが多いからです。
 
また、ローンの申込者は、通常、事前審査の申し込みから融資実行日（＝売買代金の決済日）までに、3～4回ほど金融機関に足を運ぶことになります。（①事前審査申し込み、②本審査申し込み、③融資契約、④融資実行日）
 
金融機関は通常平日のみの対応のため、仕事の合間に行くなど、日程の調整が必要になってきます。
 
なお、親族間の不動産売買では、売買契約書に貼付する収入印紙代を節約するため、売買契約書は1通のみ作成するケースが多いです。
 
当事務所（当社）では、親族間の不動産売買の特殊性、お客様のご事情、各金融機関の特徴などを勘案して、不動産譲渡スキームの検討～金融機関の選定～ローン申込み～売買代金の決済（融資実行）～登記（名義変更）までの最適なスケジュールを組み、各手続きの推進をサポートしています。
 
また、税務申告等で大切な資料となる領収書等も当事務所（当社）にてご用意いたします。
 
登記については、ご希望に応じて、パートナー司法書士を手配いたします。
（金融機関指定の司法書士が登記を担当するケースもあります。）
 
 
  

5. 税務申告について

 

 
売主については、土地や建物を売った代金から、取得費（不動産を購入したときの代金など）と譲渡費用（仲介手数料、建物の取り壊し費用など）を差し引いて所得がある場合、原則として所得税、復興特別所得税、住民税が課税されます。
 
譲渡所得がある場合は、確定申告が必要となります。
 
なお、親族間の不動産売買では、売り手と買い手の関係が親子や夫婦など特別な間柄であるなどの一定の場合、居住用財産を譲渡した場合の「3,000万円特別控除」の特例が使えないので注意が必要です。
（※参考：国税庁HP　『マイホームを売ったときの特例』）
 
買主については、条件が整えば「住宅ローン控除」を適用できる場合があります。
この控除の適用を受けるためには、やはり確定申告が必要となります。
（※参考：国税庁HP　『中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）』
 
また、

• 売買代金に充てるために、親・祖父母から金銭の贈与を受けた
• 既存住宅ローンを繰り上げ返済するために、親・祖父母から金銭の贈与を受けた

など、基礎控除（年110万円）を超える贈与を受けた場合は、贈与税の申告を忘れずに行う必要があります。
（※参考：国税庁HP　『贈与税がかかる場合』）
 
なお、税務署への申告時期は、

• 譲渡所得 → 売買を行った年の翌年の2月16日から3月15日まで
• 贈与税 → 贈与を行った年の翌年の2月1日から3月15日まで

となります。 
 
実際の税務申告手続きについては、税務署に相談しながらご自身で行う方も多いですが、ご希望に応じて、パートナー税理士をご紹介しております。
 
 

  

当事務所（当社）と他事業者様との違いについて

 

 
当事務所（当社）は2008年から親族間の不動産売買手続きのサポートを専門として行ってきましたが、最近では、当事務所（当社）の他にも、親族間の不動産売買を取り扱う事業者様が増えてきました。
 
この点、

• 売買の当事者間で売買代金についての合意ができている
• 税金（特に、買主にかかる贈与税、売主にかかる譲渡所得税）の課税リスクについては承知している（または、税理士に相談している）
• 売買代金の支払いのために、金融機関借入れ（住宅ローン）は利用しない
• 不動産の調査は必要ない（法令に基づく制限、再建築の可否、水道・ガス・電気等ライフラインの整備状況等）
• 登記手続きについては専門家に依頼したい（法務局に相談に行く時間がない）

のであれば、登記の専門家である司法書士に手続きを依頼すると良いでしょう。
 
また、売買の当事者が絶縁状態で話し合いができない場合は、

• 弁護士に相談・依頼する
• 共有持分を安値で買い取る業者を探す

ことも必要になるかもしれません。
 
ただし、これらに該当しないのであれば、親族間売買の実務に長けた専門家に手続きを依頼することになると思います。
 
では、親族間売買の実務に長けた専門家とは、どのような専門家になるのでしょうか。
 
次の表は、親族間売買のサポートが出来うる各専門家の一般的な特徴（メリット・デメリット）をまとめたものになります。

	メリット	デメリット
司法書士事務所	◎登記の代理申請手続きを依頼できる ◎登記に関する契約書類の作成を依頼できる 〇契約書類のチェックを依頼できる	×重要事項説明書を作成することができない ×金融機関借入れの申込みをサポートしてもらえない △金機関側が司法書士を指定するケースがある
行政書士事務所	◎契約書類の作成を依頼できる 〇契約書類のチェックを依頼できる △金融機関借入れの申込みをサポートできる	×重要事項説明書を作成することができない ×登記の代理申請手続きができない
弁護士事務所	◎契約書類の作成を依頼できる ◎契約書類のチェックを依頼できる ◎法律トラブルについて相談・依頼できる	×重要事項説明書を作成することができない ×金融機関借入れの申込みをサポートしてもらえない △一般的に費用が高い
不動産仲介会社 （宅地建物取引業者）	◎不動産査定書の作成を依頼できる ◎売買契約書の作成を依頼できる ◎重要事項説明書を作成することができる 〇金融機関借入れの申込みをサポートできる	×一般的に仲介手数料が高い ×「売買」以外の他の譲渡スキームに対応していない（「贈与」「遺言」「相続（代償分割）」「代物弁済」「交換」「家族信託」など） △親族間売買に前向きに対応している会社が少ない（手間がかかるため）
当事務所 （当社） 行政書士事務所 不動産仲介会社 （宅地建物取引業者）	◎不動産査定書の作成を依頼できる ◎売買契約書の作成を依頼できる ◎重要事項説明書を作成することができる ◎金融機関借入れの申込みをサポートできる ◎売買以外の他の譲渡スキームに対応できる（「贈与」「遺言」「相続（代償分割）」「代物弁済」「交換」「家族信託」など） 〇報酬は一般的な仲介手数料と比較して安価	×登記の代理申請手続きができない （→ 金融機関指定の司法書士、または、パートナー司法書士と連携して対応）

 
当事務所（当社）は、行政書士事務所であり、かつ、不動産仲介業を行うことができる財産承継コンサルティング会社（宅地建物取引業免許　東京都知事　第94647号）になります。
登記については代理人として申請手続きを行うことはできませんが、必要に応じて、金融機関指定の司法書士またはパートナー司法書士と連携して対応しています。
 
ここで、当事務所（当社）の代表である私、鉾立が、親族間の不動産売買手続きをサポートするようになった経緯について少しお話ししようと思います。
 

 
私の前職は、傾いた会社の立て直しをお手伝いする、企業再生コンサルティング会社でした。
 
そのコンサルティング会社は、一時期、都内のある信用金庫と業務提携を結んでいました。
 
業務提携の内容は、信用金庫のお客様である中小企業や個人顧客の経営問題・財産問題の解決をサポートすること。
 
具体的には、相続・事業承継、借地・貸地、不動産の権利関係など、実に様々な問題でお困りになっているお客様がいらっしゃり、私は、その信用金庫の本部からの相談窓口として、税理士・弁護士・司法書士・行政書士・一級建築士などの各種専門家と連携して問題の解決に当たっていました。
 
その信用金庫からよく相談を受けていたのが、親族間売買の案件でした。
 
「お客様から『親族間で不動産を売買したいから融資をしてほしい』と相談が来ているのですが、売買の当事者だけで相談に来られても、うちも対応ができなくて。売買代金の設定や契約書の作成に第三者に関与してもらう必要があるのですが、不動産会社に支払う仲介手数料の金額がバカにならないと言われています。どうしたらいいでしょうか？」
 
そこで当時、宅地建物取引業免許を持つ企業再生コンサルティング会社に所属していた私が、その信用金庫に持ち込まれた親族間売買の案件をサポートするようになりました。
 
その後、2009年に行政書士事務所として独立。
 
2012年に宅地建物取引業免許を持つ財産承継コンサルティング会社を設立後、同じように親族間の不動産売買手続きで困っている人の役に立てばと思い、このWebページを立ち上げました。
 
当時はインターネット上に親族間売買に関する情報が少なく、ページ開設の当初から、

• 「うちも同じような状況で…」
• 「誰に相談すればいいか分からなかった」
• 「こういう情報があって助かる」

と、個人のお客様だけでなく、税理・弁護士・司法書士・不動産鑑定士・土地家屋調査士・ファイナンシャルプランナーなどの各種専門家や、ハウスメーカーの担当者まで、多くの方からお問い合わせをいただきました。
 
現在は、メール・電話・面談合わせて、年間100件ほど親族間売買のご相談を受けています。
 
当事務所（当社）と他事業者様との違いとしては、次の点が挙げられると思います。
 
当事務所（当社）の場合、
 

1. 2008年から親族間の不動産売買手続きサポートを専門として行ってきているため、親族間売買特有のノウハウが積み上がっている。
2. 難易度の高い「住宅ローン付けのある親族間売買」のサポート実績が豊富。
3. 財産承継コンサルタント／行政書士として、売買だけでなく、「贈与」「遺言」「相続（代償分割）」「代物弁済」「交換」「家族信託」など、目的を実現するための他の手法についてもトータルに提案することができる。（もちろん、他の手法の実践についても対応が可能）
   ※当事務所（当社）に親族間売買についてご相談に見えたお客様が、面談の結果、他の手法の方がメリットが多いと気づかれることも多くあります。
   ※【ご参考】
   遺言、相続、生前贈与、売買、金銭貸借など、家族間の財産の承継に関するポイントや注意点、法改正情報をミニセミナー形式で分かりやすく解説しています。
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4. 必要に応じて、税理士・司法書士・不動産鑑定士・弁護士などの他の専門家との連携が可能。
5. 売買の当事者（売主・買主）の両方から仲介手数料（(売買代金の3％＋6万円) ×2倍）をいただくことはないので、費用が抑えられる。
   ※当事務所（当社）では、「一律両手〇%の仲介手数料」といった料金体系をとっていません。
   理由は、親族間の不動産売買手続きの場合、個別の事案によって業務内容が大幅に異なるからです。
   例えば、住宅ローン付けのない比較的シンプルなご依頼内容の場合も、複雑なご依頼内容の場合も、「一律〇%の仲介手数料」とするのは、比較的シンプルなご依頼内容のお客様にとってフェアではないと考えています。
   そのため、サポート業務の作業量及び難易度に応じて、個別に費用をお見積りさせていただいています。
   お気軽にご相談ください。
   >当事務所（当社）の料金体系（手続き費用）
   
6. 追加費用なしで、金融機関の審査を円滑に進めるための資料（案件概要メモ、相関図、スキーム図、不動産評価レポート、資金計画表、譲渡所得税・不動産取得税のシミュレーション資料等）を作成。
7. 金融機関への住宅ローン付けを必要とする場合、追加で「ローン事務代行（斡旋）手数料」がかからないため、費用が抑えられる。
8. 必要に応じて、親族間の不動産名義変更に伴う各種書類の整備（贈与契約書、借用書、債務弁済誓約書、相殺契約書、準消費貸借契約書、私道通行・掘削に関する承諾書、覚書等の作成、「フラット35」用の適合証明書の取得など）にも対応。
9. 前職が企業再生コンサルティング会社であったことから、事業再生案件（銀行交渉同行、任意売却、担保物件の売却による債務の圧縮など）も対応が可能。
10. 北は青森県、南は沖縄県まで親族間売買手続きのサポート実績があり、全国の案件を取り扱うことが可能。
    （メール、電話、オンライン面談、必要に応じて出張を行うことで対応しています。）
    
11. 手続きの実務は当事務所（当社）代表の鉾立が対応するため、担当者による経験値のばらつきがない。

 
 
以上、ご参考になさってみてください。
 

 

『無料個別相談』のご案内

冒頭の例のように、親族間で不動産売買を行うことの目的、ご事情は、人それぞれです。

 
当事務所（当社）では、“専門家の知恵” と、お客様の目的・ご事情に即した “最適な手法” で、親族間の不動産売買・名義変更手続きをサポートしています。
 
このページだけではお伝えし切れていない情報も多くあると思います。
個別の疑問にお答えしていますので、どうぞお気軽にご相談ください。
 

また、メール相談と比べて、「面談」の方が相手に伝わる情報量が圧倒的に増えるものです。
 
当事務所の『無料個別相談』をご利用いただければ、きっと、今あなたが必要としている問題解決の方法を、効率的、かつ、具体的に知ることができます。
どうぞお気軽にご利用ください。

『無料個別相談』の詳細、
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親族間売買の具体的事例・実績
（実際に目的を実現されたお客様の声）

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#貸し借りの相殺

【関連ページ】
> 親族間売買の具体的事例・実績一覧（お客様の声）｜不動産名義変更、住宅ローン借換え

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●あなたのお悩み解決に向けての第一歩となれば幸いです。
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