姉弟間のマンション持分一部売買・住宅ローン借り換え、弟の残りの持分を姉に遺贈する内容の公正証書遺言の作成事例【親族間売買の問題解決事例 53】

この記事を執筆している専門家

財産承継コンサルタント／行政書士・宅地建物取引士
行政書士 鉾立榮一朗事務所 代表
Change＆Revival株式会社 代表取締役
（宅地建物取引業免許　東京都知事（3）第94647号）
鉾立 栄一朗
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★この事例のポイント

●マンションの時価が、当初購入時の価格よりも相当値上がりしていた

●姉弟間で、弟のマンションの持分の一部を売買

●残った弟の持分については、弟から姉に遺贈する旨の遺言書を作成

11年前、お母様が自己資金を出し、弟様が住宅ローンを組んで自宅マンションを購入されたU様ご家族。
（母の持分2分の1、弟の持分2分の1）

・弟が結婚して3年目になり、将来的に自分の家を購入する可能性があるため、弟のローン残債を無くしたい

・実際にローンを支払っているは自分（姉）であるため、本物件及びローンの名義を実態に合わせたい

とのことから、姉弟間で持分の売買を行うことを希望されていました。

弊社（Change＆Revival（株））にて内容を検討したところ、マンションの時価が当初購入時の価格よりも相当値上がりしており、住宅ローンの残債額をそのまま弟様の持分全部の売買代金とすると、お姉様にかなりの贈与税がかかるリスクがあることが判明。

そこで、①弟様の持分の一部を売買することで弟様名義のローン残債を無くし、②残った弟様の持分については、弟様の遺言書を作成し、相続発生時にお姉様に遺贈する、というスキームを提案させていただきました。

このスキームの場合、売買において弟様に譲渡所得税がかかる見込みでしたが、U様ご家族にてご検討後、弊社に手続きをご依頼いただきました。

姉弟間の持分一部売買については、弊社にて契約書類等を整備して、住宅ローンの申込みから売買代金決済までをサポート。

遺言書については、当事務所にて公証役場とやり取りし、公正証書遺言の作成をサポートさせていただきました。

＜お客様の声＞

■「ホームページに自分に近い事例が掲載されていた」

（東京都千代田区　H.U様　40代）

――当初、どのようなことでお困りだったのですか？

マンションを購入した時に、姉である自分は就職したてで住宅ローンの審査に通らなかったため、弟名義で住宅ローンを組みました。

その後、弟が結婚し、弟が家を購入する時のために弟名義のローンの残債を無くしたかったこと、万が一弟が死亡した場合、弟の妻に相続権が発生するため、実態に合わせようとローン名義を自分に変更しようとしたところ、当時住宅ローンを組んでいた銀行では「兄弟間売買は取り扱っていない」と審査すらしてもらえませんでした。

「名義を変更するだけで、新規に住宅ローンを申し込むのと同じ」程度の認識でいましたが、調べてみると、そんな簡単なものではないと分かりましたが、どうすればよいか分かりませんでした。

ネットで検索して「兄弟間売買」と記載されていても、不動産の名義変更手続きしか掲載されていないなど、情報が断片的で、分かりやすいホームページはありませんでした。

ホームページの内容が分かりづらいと相談をする気にはなれませんでした。

――何がきっかけで、当事務所のことを知りましたか？

ホームページです。

――何が決め手となって、業務を依頼しましたか？

ホームページの事例がとても分かりやすかったこと、兄弟間売買のなかでも自分に近い事例が掲載されていたことです。

料金も明示されていたので、信用できると思いました。

――実際に業務を依頼されてみていかがでしたか？

依頼してよかったです。

銀行との調整をしていただき、手続きも自分だけでは絶対にできませんでした。

また、依頼した以外のこと（税金のことや諸々の手続き）についても教えていただけて満足です。

――どんな人が当事務所を活用すると良いと思いますか？

兄弟間売買をする方や、その際に新たに住宅ローンを組む方です。

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